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Achat d’un terrain : quelles vérifications nécessaires ?

Partir de zéro pour bâtir le bien immobilier rêvé est la motivation première des acquéreurs de terrains constructibles. Mais gare aux pièges à éviter !

Terrain et construction sont liés à règlementations

La première des règles sera bien évidemment de vérifier que le terrain que vous convoitez est bel et bien constructible. Vous pourrez le contrôler gratuitement auprès de la mairie de la commune dont dépend le terrain, qui tiendra à votre disposition le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ; ce document détermine les règles d’urbanisme et de construction selon un découpage précis en différentes zones. Il permet d’encadrer rigoureusement les projets urbains. Une version numérique du PLU est aussi disponible en ligne pour certaines communes. A noter que si toutefois le vendeur fait état de la mention « terrain à bâtir » alors cela signifie que ce dernier est par définition constructible puisque le vendeur s’y engage. Autre point sur lequel vous devrez faire preuve de vigilance : assurez-vous que la commune n’exige pas une surface minimale de terrain pour pouvoir être autorisé à y bâtir un logement. Enfin, notons qu’un cadre légal est à considérer dans le choix du contrat de construction d’une maison.

Le saviez-vous ? Vous pouvez sécuriser votre projet en portant mention sur le compromis d’une condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire, dans le but que la vente se réalise uniquement si cette condition s’exprime ! Il vous faudra alors préciser quel type de construction vous souhaitez réaliser (surface, nature du bien immobilier, etc.).

Vérifier la surface précise du terrain

Autre règle d’or, connaître la surface précise du terrain. Prenez garde aux surfaces approximatives souvent communiquées par les vendeurs, car vous pourriez bien avoir quelques surprises lors de la mise en œuvre de votre projet ! Pour savoir quelle est la surface exacte du terrain, un bornage doit être réalisé par un professionnel et reste souvent à vos frais. Cette démarche reste capitale pour poser les fondations de votre projet car chaque commune applique un Coefficient d’Occupation des Sols (COS) différent. Autant d’aspects qui ne seront évidemment pas à considérer par qui fait le choix de rénover plutôt que de construire.

A bien garder à l’esprit : Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) est déterminant et variable selon les communes. Prenons l’exemple d’un terrain constructible d’une surface de 900 m² ; si le COS en vigueur est de 0,10 sur votre commune alors vous pourrez bâtir un logement d’une surface de 90 m² au maximum.

Sols et sous-sols à (faire) sonder

L’ensemble des caractéristiques des sols et sous-sols sont à étudier de près avant de vous lancer dans l’acquisition d’un terrain. Entourez-vous d’un géotechnicien qui vous confirmera la qualité de la composition des sols et sous-sols. Outre le fait de savoir si le sol est plutôt argileux ou calcaire, il est tout aussi important de définir si le sous-sol contient des vides artificiels ou naturels qui pourraient mettre en péril les fondations de votre demeure. Le PLU peut aussi vous servir à vérifier cela dans la mesure où il doit faire état des éventuels risques naturels présents sur la commune ou le périmètre géographique sur lequel se trouve la parcelle concernée. Enfin, s’informer des éventuels projets immobiliers à proximité de cette dernière n’est pas non plus une mauvaise idée ; autant de gros œuvres qui peuvent fragiliser les sols lors de l’intervention d’engins de terrassement !

Alors, prêt.e à bien (mieux) choisir votre terrain constructible ?!

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