Frais de notaire ou prêt immobilier ne sont que quelques-uns des coûts en sus d’un achat immobilier. Évaluer les « coûts cachés » vous épargnera des surprises.
Distinguer le prix affiché du budget réel lorsqu’on acquiert un bien immobilier est nécessaire. Détailler chaque poste de dépenses vous permettra de mieux maîtriser votre budget bien en amont.
Frais de notaire
Le prix affiché sur une annonce ne constitue que le point de départ de l’acquisition d’un bien immobilier.
Acheter un bien engendre inévitablement des coûts invisibles sur le prix de vente, comme les frais de notaire par exemple.
Ces derniers représentent une part significative des coûts supplémentaires lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Ils incluent les droits de mutation, la rémunération du notaire et les débours.
- Droits de mutation :
Les droits de mutation – ou droits d’enregistrement – constituent des taxes perçues par l’État à l’occasion de la vente d’un bien immobilier.
Leurs montants varient en fonction de la nature du bien (neuf ou ancien) et de sa localisation.
Ils représentent environ 5,80 % du prix de vente dans l’ancien, tandis qu’ils sont réduits à environ 2 à 3 % concernant un bien neuf.
- Émoluments du notaire :
Les émoluments du notaire sont les honoraires qu’il perçoit pour la rédaction des actes et les conseils juridiques.
Ils sont généralement calculés en pourcentage du prix de vente et varient selon les notaires.
Un décret du 26 Février 2016 en encadre le montant à l’appui d’un barème en vigueur, appliqué selon le prix d’achat du bien.
- Débours :
Les débours incluent les frais annexes comme les frais de cadastre, les frais de conservation des hypothèques et les frais de publicité foncière.
Ces frais sont souvent fixes et peuvent varier selon les régions.
Pour en savoir davantage, lisez notre publication dédiée : 5 vérités concernant les frais de notaire !
Frais bancaires et garanties
Si vous financez votre achat par un emprunt bancaire, vous devrez ajouter :
- Des frais de dossier : de l’ordre de 500 à 1 500 €
- Une garantie : une hypothèque (1,5 % du montant emprunté) ou caution Crédit Logement
- Une assurance emprunteur : 0,10 à 0,50 % du capital par an selon votre âge et état de santé
Si vous empruntez 200 000 € sur 20 ans, l’assurance peut représenter 8 000 à 20 000 € au total – un poste souvent sous-estimé, surtout par les primo-accédants.
Travaux et mise aux normes (DPE)
Les travaux de rénovation énergétique sont devenus un poste majeur, notamment pour les biens classés F ou G (passoires thermiques).
Parce que le coût des travaux de rénovation va rentrer en ligne de compte dans votre demande de crédit immobilier, il est nécessaire de l’estimer au mieux.
- Rénovation légère (peinture, sol) : 200 à 500 €/m²
- Rénovation énergétique (isolation, chauffage) : 500 à 1 000 €/m²
- Rénovation lourde (structure, toiture, électricité) : 1 000 à 2 000 €/m²
Taxe foncière
Le coût de la taxe foncière est trop souvent négligé lors d’un achat immobilier.
Or le montant de cet impôt local augmente d’année en année et vient alourdir vos mensualités de crédit.
La taxe foncière varie énormément d’une commune à l’autre.
Pour un même bien de 250 000 €, vous pouvez payer de 800 €/an dans certaines communes à 3 500 €/an dans d’autres.
Charges de copropriété
En appartement, les charges de copropriété s’ajoutent au budget mensuel.
Pour un logement de 70 m², comptez 1 750 à 2 450 €/an.
Vérifiez les procès-verbaux d’assemblée générale pour détecter les travaux votés ou à venir (ravalement, ascenseur, toiture).
En synthèse
Voici le récapitulatif des postes à budgéter lors d’un projet d’achat immobilier :
✅ Prix d’achat net vendeur
✅ Frais d’agence (si toutefois à la charge de l’acquéreur)
✅ Frais de notaire
✅ Garantie bancaire
✅ Frais de dossier + courtage
✅ Assurance emprunteur (coût total sur la durée)
✅ Travaux immédiats + rénovation énergétique
✅ Taxe foncière
✅ Charges de copropriété (si appartement)
✅ Déménagement + installation
